La nueva regulación de las hipotecas entra en vigor

Acaba de entrar en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (más conocida como Ley Hipotecaria) tras más de tres años de negociaciones y trámites, e introduce una serie de novedades en la forma de suscribir las pólizas hipotecarias para vivienda. Ciudadanos, entidades bancarias y notarios son los más afectados por estos cambios. Vamos a enumerar las principales modificaciones que introduce la nueva normativa.

CONTRATOS A LOS QUE SE APLICA

La nueva ley se tendrá en cuenta para contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física que suscribe una hipoteca para una vivienda de uso residencial. También cuando el cometido de la póliza sea conseguir o mantener la propiedad de terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el titular del préstamo, la fianza o la garantía sea un consumidor.

OBJETIVOS QUE PERSIGUE

Sobre todo, otorgar protección a los consumidores cuando firmen una póliza de préstamo hipotecario con su banco. Hemos vivido una época convulsa tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008. Los tribunales nacionales e internacionales han declarado abusivas cláusulas que suponían que la práctica totalidad de los gastos hipotecarios serían asumidos por los clientes, lo que les ha hecho desembolsar a los bancos cuantiosas sumas de dinero.

La mayoría de los gastos que traía consigo la suscripción de una hipoteca, que hasta ahora eran asumidos por el cliente, pasarán a ser a cuenta del banco. Nos referimos a los desembolsos derivados de gestoría, de notaría y de registro que ahora corresponderán a la entidad, mientras que el consumidor se hará cargo de los de tasación y los de las copias notariales.

REQUISITOS Y CONDICIONES DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

La nueva normativa establece un examen y verificación más estrictos de la solvencia de los clientes para reducir las probabilidades de impagos o morosidad. Será obligatorio para la entidad bancaria consultar el historial crediticio del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Las entidades deberán remitir al prestatario su póliza 10 días antes de la firma para que la examine exhaustivamente.

PROCEDIMENTO DE CONTRATACIÓN HIPOTECARIA

Cuando el consumidor decida contratar un préstamo hipotecario con un banco concreto, entra en juego la figura de los notarios y notarias. La Notaría debe dar fe de que las entidades han entregado la documentación en tiempo y forma (los 10 días mencionados antes).

La oficina bancaria deberá trasladar a la plataforma tecnológica de los notarios las condiciones hipotecarias de los que quieren suscribir la póliza, para que luego los notarios puedan informarles de manera personal y pormenorizada y sin estar presentes representantes la entidad bancaria.

Esta información debe ser facilitada a los consumidores de forma gratuita, además de realizar una prueba de comprensión a los que pretenden obligarse en hipoteca. Toda esta información se reflejará en un acta notarial sin ningún coste también.

SE HAN ACABADO LAS CLÁUSULAS SUELO

La nueva normativa prohíbe completamente este tipo de cláusulas y define, en su artículo 21.3, que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”, lo que venían siendo las tristemente famosas cláusulas suelo.

SE HAN ACABADO LOS PRODUCTOS BANCARIOS VINCULADOS A LAS HIPOTECAS.

Los que hayan firmado una hipoteca en años anteriores seguro que se acuerdan de que las entidades asociaban el contratar una hipoteca a otros productos bancarios que había que suscribir sí o sí. Ahora el prestatario no tendrá que contratar con la entidad que le dé la hipoteca otros productos vinculados como seguros del hogar, seguros de vida o planes de pensiones.

Esto no es impedimento (y, de hecho, está ocurriendo) para que los bancos ofrezcan a los consumidores bonificaciones en el préstamo a cambio de contratar algunos de estos productos.

LÍMITES A LAS COMISIONES

La nueva norma hipotecaria limita las comisiones por amortización anticipada del crédito con niveles máximos. Desde ahora, las comisiones varían según el tipo de interés de la hipoteca y del momento en el que se amortice.

Para las hipotecas a tipo variable, la comisión será como máximo del 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto de su vida; para hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y del 1,5% en el resto del crédito.

IMPAGO: VENCIMIENTO, DESAHUCIO, DACIÓN EN PAGO

La dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes. Otra novedad es que se endurece el poder iniciar un procedimiento de desahucio. Para que un banco pueda ejercer su derecho al vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo (para un préstamo de 120.000 euros el vencimiento anticipado se admite a partir del impago de 3.600 euros), y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad (siguiendo con el ejemplo anterior, en un préstamo hipotecario de 120.000 euros se admitirá que el banco ejecute un vencimiento anticipado a partir de los 8.400 euros). Adicionalmente se exige que la entidad bancaria haya requerido el pago pendiente al consumidor otorgándole, al menos, un mes para cumplir.

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